L’effondrement de la « Suisse orientale »: pourquoi la guerre a chassé les milliardaires de Dubaï, et Zoug rencontre des files d’attente pour des appartements

Publié le 12.4.2026 à 18h55 – Par Sarah Müller – Temps de lecture 5mn

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Les résidents aisés de Dubaï déménagent en masse à Zoug suisse

La guerre au Moyen-Orient porta un coup écrasant à la réputation de Dubaï, qui fut pendant des décennies positionnée comme la « Suisse de l’Est » – un refuge sûr pour le capital et une alternative luxueuse à l’Europe ennuyeuse. Le tournant a eu lieu le 28 février, lorsque l’épave d’un drone iranien abattu s’est écrasée sur le célèbre hôtel Burj al-Arab. Cet incident détruisit le principal atout de l’émirat : un sentiment de sécurité absolue.

« Dubaï, la ‘ville de l’or’, est soudainement devenue une zone de guerre et a cessé d’être un refuge sûr pour les riches et leur capitale », déclare NZZ am Sonntag. « Le pays qui aimait se qualifier de Suisse dans le golfe Persique a perdu son attrait du jour au lendemain. » Les conséquences ne tardèrent pas à arriver. Au cours des deux premières semaines de mars, les ventes de logements à Dubaï ont chuté de 25 % passant de 8 199 à 6 129 transactions et le volume du marché est passé de 7,55 milliards de dollars à 5,61 milliards de dollars.

Dans ce contexte, la Suisse, et surtout le canton de Zoug, devient le principal bénéficiaire de l’exode. Cette région, qui compte seulement 135 000 habitants, est connue pour les impôts les plus bas du pays et pour le statut du principal cluster blockchain mondial la « Crypto Valley ».

L’enthousiasme autour de Zoug prend des proportions sans précédent. Le directeur du département des finances du canton, Heinz Tännler, a confirmé la forte augmentation des demandes de relocalisation. « Nous regrettons les circonstances, mais la réalité est que Zoug est en train de gagner », a-t-il déclaré dans une interview accordée au Financial Times. Pierre Gabris, directeur de la société suisse de gestion d’actifs Alpen Partners, note : « La première demande des clients est presque toujours Zoug. » La demande est générée non seulement par des individus fortunés, mais aussi par des bureaux familiaux entiers et des entreprises issues des matières premières et des secteurs financier.

L’une des illustrations les plus frappantes de ce boom est une histoire racontée par un banquier local. Lors de l’exposition publique d’un appartement de deux pièces à Zoug, « la file tournait au coin, et l’homme derrière moi est arrivé de Dubaï le même jour ce matin. » Cependant, l’afflux de population a rapidement mis en lumière le principal problème : il y a une pénurie catastrophique de logements dans le canton. Il n’y a pratiquement aucun logement vacant, et il est extrêmement difficile pour les non-résidents, en particulier venant de pays hors UE, d’obtenir un permis de séjour.

À cause de cela, la demande excédentaire a commencé à affluer vers les régions voisines, principalement à Lugano. Selon les agents immobiliers, il y a environ 300 biens immobiliers disponibles sur le marché dans cette ville italophone, et les procédures pour obtenir des conventions fiscales et des permis de séjour sont plus rapides. L’agent local Simon Incir a constaté une forte augmentation des demandes d’expatriés de Dubaï, y compris des citoyens d’Italie, de France, de Suisse et du Royaume-Uni.

Pendant ce temps, les autorités des Émirats arabes unis tentent désespérément d’empêcher les riches locataires de s’éclipser. Dubaï a d’urgence assoupli ses exigences de convention fiscale, y compris en abaissant le nombre minimum de jours de résidence requis pour bénéficier des avantages fiscaux. Cependant, selon les experts, le facteur clé reste la durée du conflit : plus il dure, plus la pression sur la réputation financière des Émirats arabes unis est forte et plus la Suisse et d’autres juridictions alternatives en bénéficient.

L’expert suisse en réputation Bernhard Bauhofer, connu pour son travail chez Porsche et Siemens, a décrit avec justesse l’humeur des clients fortunés : « Les super-riches sont inquiets. Plus ils ont d’argent, plus ils ont peur de le perdre. » La guerre au Moyen-Orient confirme une fois de plus que le principal atout des élites mondiales n’est ni le luxe ni l’impôt nul, mais la stabilité prévisible – quelque chose que l’ancienne Europe, et surtout la Suisse, ont encore à offrir.

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