Q SCOOP – La reine d’Angleterre blessée par l’effondrement de l’immobilier!!

« Nous ne sommes pas amusés! »

La reine d’Angleterre blessée par l’effondrement de l’immobilier commercial Crown Estates, qui gère le portefeuille de la reine d’Angleterre, a récemment réduit de 17% la valeur de 17 centres commerciaux et de loisirs, réduisant la valeur nette de Sa Majesté de 552 millions de livres sterling.


Comme The Economist souligne , c’est « la bière assez petite » ensemble contre l’évaluation 13,4 milliards £ du portefeuille immobilier de la Reine, qui comprend une partie de toniest immobilier de Londres. Mais la reine ne sera pas en reste, puisque son revenu fixé à 25% des bénéfices générés par le domaine de la Couronne sera complété par un sauvetage des contribuables.

En fait, grâce au Sovereign Grant Act de 2011, le montant global donné à la reine chaque année pour financer ses fonctions officielles ne peut jamais baisser, indépendamment de ce qui se passe dans l’économie au sens large. «En cas de réduction des bénéfices du Crown Estate, la subvention souveraine est fixée au même niveau que l’année précédente», a déclaré un porte-parole à The Independent .

«Les revenus du domaine de la Couronne aident à payer nos services publics essentiels au cours des 10 dernières années, ils ont retourné un total de 2,8 milliards de livres sterling au Trésor public.» Tous les bénéfices réalisés par le domaine de la Couronne sont transférés au Trésor qui, à son tour, remet 25% des bénéfices à la reine par le biais de la subvention souveraine. Cette année, les choses seront un peu différentes. Pour couvrir la baisse de valeur de la succession de la Couronne, la succession a conclu un accord avec le Trésor qui lui permet de commencer à effectuer des paiements de revenus «échelonnés» au gouvernement, conservant ainsi une part plus importante des bénéfices pour elle-même.

C’est une bonne affaire si vous pouvez l’obtenir.

La plupart des autres propriétaires commerciaux du Royaume-Uni ne le peuvent pas, bien que de nombreux grands propriétaires aient certainement fait pression sur le gouvernement pour obtenir un soutien, ce qui pour le moment n’est pas disponible. Pendant ce temps, les conditions sur les marchés de la vente au détail et des bureaux continuent de se détériorer. La crise du commerce de détail en cours au Royaume-Uni et la révolution du travail à domicile (WFH) ont à elles deux anéanti environ la moitié de la capitalisation boursière des grandes sociétés de placement immobilier telles que Land Securities Group Plc, British Land Company et Shaftesbury jusqu’à présent cette année. La semaine dernière, le gouvernement a prolongé son interdiction des expulsions de locataires de propriétés commerciales du 30 septembre au 31 décembre, ce qui a provoqué la colère de certains propriétaires qui ont vu les rendements de leurs investissements chuter alors que les entreprises luttent pour payer le loyer.

Adopté pour la première fois le 26 mars, le moratoire sur les expulsions a été une bouée de sauvetage essentielle pour de nombreux commerces de détail ou bureaux dont les revenus avaient chuté de façon spectaculaire pendant le verrouillage. Mais cela a également déplacé le stress financier des locataires vers les propriétaires et leurs prêteurs. Et plus il s’éternise il a maintenant été prolongé deux fois en six mois plus le stress augmente.

Selon les données publiées mercredi par Re-Leased, les sociétés immobilières britanniques n’ont jusqu’à présent collecté que 68% du loyer dû en juin , après avoir collecté seulement 18,2% à la date d’échéance. Sans surprise, les propriétaires de commerces ont été les plus durement touchés, n’ayant à ce jour perçu que 60% des loyers dus pour le trimestre de juin, contre 75% et 76% respectivement pour les secteurs industriel et de bureau.Malgré les récents efforts frénétiques du gouvernement britannique pour annuler la révolution de la FMH qu’il a déclenchée, le Royaume-Uni a considérablement pris du retard par rapport à l’Europe continentale pour ramener les travailleurs derrière leur bureau.

Cette semaine, le gouvernement a inversé une fois de plus sa politique, alors que les cas de covid ont commencé à augmenter, exhortant tous les «employés de bureau qui peuvent travailler efficacement à domicile» à le faire «pendant l’hiver». Cela va avoir un impact désastreux non seulement sur les propriétaires d’immeubles de bureaux, mais également sur les magasins, restaurants, bars, cafés et autres commerces de détail et de loisirs en difficulté dans le centre-ville qui dépendent de la coutume des employés de bureau. De nombreuses entreprises de loisirs et d’hôtellerie sont déjà sous le choc de l’imposition par le gouvernement cette semaine d’un couvre-feu de 10 heures pour les bars et les restaurants.

Les propriétaires de ces propriétés ressentent également le pincement Shaftesbury, une fiducie de placement immobilier (FPI) qui loue principalement à des détaillants indépendants du West End de Londres, a rapporté vendredi que pour les six mois jusqu’en septembre jusqu’à présent, elle n’avait perçu que 41% du loyer dû. On s’attend à ce que dix pour cent des loyers soient assujettis à des arrangements de perception différée; 23% sont annulés et 26% restent impayés. Fin août, son taux de vacance était passé à 9,7% de la valeur locative estimée, contre 4,8% à fin mars. À mesure que les taux d’inoccupation des commerces de détail ont augmenté, le rapport de force s’est progressivement déplacé, du propriétaire au locataire. Même si les expulsions étaient autorisées, dans cette crise, il sera très difficile pour les propriétaires de trouver un remplaçant pour un locataire expulsé ce qui rend les propriétaires un peu plus flexibles dans leurs relations avec leurs locataires.

Et de nombreux locataires ne paient pas leur loyer, soit parce qu’ils ne peuvent pas, soit parce qu’ils choisissent de ne pas le faire, dans l’espoir de renégocier les termes de leur contrat de location. Shaftesbury autorise les locataires à reporter le loyer trimestriel pour un troisième trimestre consécutif, tandis que British Land, copropriétaire du vaste complexe de bureaux et de commerces de Broadgate dans la ville de Londres, envisage d’étendre son soutien à ses petits locataires d’hôtellerie et de boutique pour le prochain trimestre rapporte Bloomberg.

C’est la raison principale pour laquelle le détaillant de mode New Look a pu obtenir des conditions aussi attrayantes auprès de ses propriétaires y compris Landsec et British Land dans sa dernière procédure d’insolvabilité volontaire. En plaçant ses baux de magasins au cœur de ses négociations, l’entreprise a pu s’assurer que 402 de ses 470 magasins passeraient à un modèle basé sur le chiffre d’affaires, où le loyer serait facturé entre 2% et 12% du chiffre d’affaires. Pour les 68 magasins restants, l’entreprise n’aura pas à payer de loyer pour les trois prochaines années.

Les propriétaires n’ont peut-être pas aimé les termes, mais étant donné la taille de New Look et les énormes trous que sa disparition aurait laissés dans un paysage de vente au détail de brique et de mortier déjà décimé, ils n’avaient guère d’autre choix que de les accepter à contrecœur. En créant un précédent pour les loyers basés sur le chiffre d’affaires, ce n’est qu’une question de temps avant que d’autres grands magasins ne commencent à demander le même traitement.



Source : Merci à Charles Wesly Bennett